Czy klatka schodowa wlicza się do powierzchni użytkowej?

Klatka schodowa będąca częścią wspólną budynku wielorodzinnego nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania, a przy liczeniu powierzchni do podatku od nieruchomości klatek schodowych nie wlicza się wcale. W domu jednorodzinnym i w lokalu wielopoziomowym schody wewnętrzne oraz podesty odejmuje się od powierzchni użytkowej w projekcie budowlanym, ale przestrzeń pod biegiem schodów na najniższej kondygnacji liczy się według progów wysokości 2,20 m i 1,40 m. Odpowiedź zależy więc od dwóch rzeczy: celu pomiaru (projekt, podatek, sprzedaż) i tego, czy schody należą do lokalu, czy do części wspólnej.

• Kiedy klatka schodowa wlicza się do powierzchni użytkowej, a kiedy nie?
• Co mówią przepisy o schodach i powierzchni użytkowej?
• Czy klatka schodowa wlicza się do podatku od nieruchomości?
• Czy klatka schodowa w bloku wlicza się do powierzchni mieszkania?
• Czy schody w domu jednorodzinnym wlicza się do powierzchni użytkowej?
• Jak policzyć powierzchnię pod schodami i na piętrze?
• Co zalicza się do powierzchni użytkowej?
• Czego nie wlicza się do powierzchni użytkowej?
• Jakie błędy popełnia się przy liczeniu powierzchni schodów?
• Jak sprawdzić metraż domu lub mieszkania ze schodami?

Kiedy klatka schodowa wlicza się do powierzchni użytkowej, a kiedy nie?

W większości sytuacji powierzchni samych schodów i klatki schodowej nie wlicza się do powierzchni użytkowej, a różnice dotyczą uzasadnienia i przestrzeni wokół schodów. Poniższa tabela zbiera najczęstsze przypadki opisane w źródłach.

Część poradników nadal podaje, że klatka schodowa jest pomieszczeniem pomocniczym i w przepisach budowlanych wlicza się ją do powierzchni użytkowej, a wyjątek dotyczy tylko podatków. Tak ujmuje to m.in. poradnik Dolle o schodach i powierzchni użytkowej, który jednocześnie przyznaje, że przepisy są niejednoznaczne. Przy projektach wykonywanych po zmianie przepisów z września 2020 r. bezpieczniej opierać się na aktualnym brzmieniu rozporządzenia, opisanym niżej.

Co mówią przepisy o schodach i powierzchni użytkowej?

Podstawą w projektowaniu jest rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, którego § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b nakazuje pomniejszyć powierzchnię użytkową budynku między innymi o schody wewnętrzne i podesty w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych. Ten sam przepis wymienia też inne odliczenia i doliczenia.

Brzmienie przepisu przytacza opinia nr ZR 211 Zespołu Rzeczoznawców Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP z 22 marca 2022 r. Wynika z niego, że:

• powierzchnię użytkową pomniejsza się o przekrój poziomy wewnętrznych przegród budowlanych, przejścia i otwory w przegrodach, balkony, tarasy, loggie, schody wewnętrzne i podesty w lokalach wielopoziomowych oraz nieużytkowe poddasza,
• powierzchnię użytkową powiększa się o antresole, ogrody zimowe oraz wbudowane szafy ścienne, schowki i garderoby,
• części pomieszczeń o wysokości w świetle równej lub większej niż 2,20 m liczy się w 100%, od 1,40 m do mniej niż 2,20 m w 50%, a niższe niż 1,40 m pomija się całkowicie.

Izba zaznacza, że jej opinia jest materiałem pomocniczym, a nie oficjalną wykładnią prawa. Mimo to jest to jedno z nielicznych źródeł, które rozpisuje przypadek schodów w domu jednorodzinnym krok po kroku.

Która wersja normy PN-ISO 9836 obowiązuje?

Rozporządzenie odsyła do Polskiej Normy PN-ISO 9836 i jej najnowszego opublikowanego wydania, a źródła podają różne wydania: 2015 i 2022. Artykuł coraschody o schodach w powierzchni użytkowej domu wskazuje na § 12 rozporządzenia i wydanie PN-ISO 9836:2015-12, natomiast przewodnik Rankomat o powierzchni użytkowej wymienia PN-ISO 9836:2022 jako normę stosowaną w nowych inwestycjach i podaje, że od 13 lutego 2026 r. powierzchnię użytkową lokalu liczy się według PN-ISO 9836 bez powierzchni pod stałymi ściankami działowymi. Przy konkretnej inwestycji wydanie normy trzeba ustalić z projektantem na dzień złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Co zmieniło się we wrześniu 2020 roku?

Do września 2020 r. schody wewnątrz mieszkania dwupoziomowego i domu jednorodzinnego wliczano do powierzchni użytkowej, a po nowelizacji nie wolno ich wliczać w całości. Zwraca na to uwagę analiza INVESTOR Real Estate Expert o schodach w powierzchni lokalu, której autor jest biegłym sądowym. Z tej samej analizy wynika, że progi 1,40 m i 2,20 m obowiązują w różnych aktach od 1 stycznia 1970 r., więc zmiana dotyczyła samych schodów, a nie zasady redukcji wysokości.

Czy klatka schodowa wlicza się do podatku od nieruchomości?

Nie. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wyłącza z powierzchni użytkowej powierzchnię klatek schodowych i szybów dźwigowych, więc właściciel nie płaci podatku od nieruchomości za klatkę schodową. Ta sama definicja przewiduje liczenie części o wysokości 1,40 do 2,20 m w 50% i pomijanie części niższych niż 1,40 m.

Definicja podatkowa jest autonomiczna: służy wyłącznie do ustalenia podstawy opodatkowania. Nie należy jej przenosić na liczenie metrażu do sprzedaży, ułamków udziałów w częściach wspólnych ani zaświadczeń o samodzielności lokalu. W przypadku wątpliwości co do konkretnego budynku ostateczne stanowisko zajmuje organ podatkowy, np. w indywidualnej interpretacji.

Jak liczą klatkę inne ustawy?

Ustawa o podatku od spadków i darowizn także pomija klatki schodowe, szyby dźwigów oraz piwnice. Ustawa o ochronie praw lokatorów liczy powierzchnię wszystkich pomieszczeń w lokalu (pokoje, kuchnie, przedpokoje, hole, korytarze, łazienki), bez balkonów, tarasów, loggii, antresoli, piwnic i strychów. Klatka schodowa w bloku i tak znajduje się poza lokalem, więc do powierzchni mieszkania najemcy nie wchodzi.

Czy klatka schodowa w bloku wlicza się do powierzchni mieszkania?

Nie. W budynkach wielorodzinnych klatka schodowa należy do części wspólnych nieruchomości, a nie do lokali, więc nie pojawia się w indywidualnym metrażu mieszkania. Jej powierzchnia ma znaczenie przy zarządzaniu budynkiem i podziale kosztów części wspólnych, ale nie zwiększa powierzchni użytkowej, za którą płaci nabywca.

Jeśli chcesz zobaczyć, jak klatka wygląda w układzie całego piętra i gdzie kończy się lokal, pomocny będzie materiał o rzucie klatki schodowej w bloku.

Czy schody w domu jednorodzinnym wlicza się do powierzchni użytkowej?

W projekcie budowlanym powierzchnię schodów i podestów w domu jednorodzinnym odejmuje się od powierzchni użytkowej. Według opinii izby architektów dotyczy to budynku jednolokalowego, a w domu jednorodzinnym dwulokalowym schody pomija się w obu możliwych układach, tylko z innego powodu:

• gdy każdy lokal ma własne schody wewnętrzne, pomija się je na podstawie § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia,
• gdy klatka schodowa nie należy do żadnego lokalu (jest częścią wspólną), pomija się ją, bo norma PN-ISO 9836 zalicza schody do powierzchni ruchu, a nie użytkowej.

W praktyce odlicza się bieg schodów liczony od pierwszego do ostatniego stopnia oraz podesty. Klatka schodowa jako pojęcie nie jest zdefiniowana w Prawie budowlanym, warunkach technicznych ani w rozporządzeniu o projekcie budowlanym, więc przepis mówi o schodach, a nie o całym pomieszczeniu, w którym się znajdują. Pozostała część takiego pomieszczenia, np. hol przy schodach, może wejść do powierzchni użytkowej.

Jak policzyć powierzchnię pod schodami i na piętrze?

Przestrzeń pod biegiem schodów na kondygnacji, z której schody wychodzą, wlicza się do powierzchni użytkowej z redukcją za wysokość, a otworu w stropie na wyższych kondygnacjach nie wlicza się w ogóle. Pominięcie samych schodów nie zwalnia z policzenia miejsca pod nimi.

Przykład rachunkowy na własnych wymiarach: jeśli pod biegiem schodów 1,2 m² ma wysokość co najmniej 2,20 m, 0,8 m² mieści się między 1,40 a 2,20 m, a 0,6 m² jest niższe niż 1,40 m, do powierzchni użytkowej wchodzi 1,2 + 0,4 = 1,6 m². Mierzy się w świetle wykończonych ścian, z dokładnością do 0,01 m².

Na piętrze sytuacja jest prostsza: otwór w stropie, przez który przechodzą schody, nie jest powierzchnią użytkową. Nie liczy się go ani w 100%, ani w 50%.

Co zalicza się do powierzchni użytkowej?

Do powierzchni użytkowej domu zalicza się pomieszczenia mieszkalne i pomocnicze, które służą potrzebom mieszkańców i spełniają kryteria wysokości. Najczęściej są to:

• pokoje, sypialnie, salony i gabinety,
• kuchnie, łazienki i WC,
• przedpokoje, korytarze, hole, wiatrołapy i spiżarnie,
• wbudowane szafy ścienne, schowki i garderoby,
• antresole i ogrody zimowe,
• przestrzeń pod schodami, z redukcją za wysokość.

Garaże, kotłownie, piwnice i sutereny to grupa sporna: poradnik Domy w Stylu o powierzchni użytkowej podaje, że wlicza się je przy spełnieniu warunków wysokości, a inne źródła wyłączają garaże i kotłownie nieprzeznaczone na pobyt ludzi. Ten sam poradnik przytacza definicję z PN-ISO 9836:2022-07: powierzchnia użytkowa to część powierzchni netto odpowiadająca celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku. Rozstrzyga więc zawsze cel pomiaru i przyjęta metoda.

Czego nie wlicza się do powierzchni użytkowej?

Do powierzchni użytkowej nie wlicza się schodów wewnętrznych i podestów, klatek schodowych będących częścią wspólną, szybów windowych, balkonów, tarasów, loggii, nieużytkowych poddaszy oraz przekroju ścian i przegród. Pomija się też każdą część pomieszczenia niższą niż 1,40 m.

• schody wewnętrzne i podesty w lokalach wielopoziomowych,
• klatki schodowe w częściach wspólnych budynku,
• otwory w stropie nad schodami,
• szyby windowe, kominy i wnęki instalacyjne,
• balkony, tarasy i loggie,
• nieużytkowe poddasza,
• powierzchnia pod ścianami i ściankami działowymi.

Szczegóły dla przestrzeni zewnętrznych opisujemy osobno: czy balkon wlicza się do powierzchni użytkowej oraz czy taras wlicza się do powierzchni mieszkania.

Czy schody zewnętrzne wlicza się do powierzchni całkowitej?

Schody zewnętrzne pomija się przy liczeniu powierzchni zabudowy, razem z rampami, pochylniami, daszkami i markizami. Powierzchnię całkowitą liczy się jako sumę powierzchni kondygnacji po obrysie zewnętrznym budynku, a dostępne źródła nie rozstrzygają wprost, jak traktować w niej schody zewnętrzne, dlatego w projekcie trzeba to ustalić z architektem według normy PN-ISO 9836. Na powierzchnię użytkową schody zewnętrzne nie wpływają. Podobny problem z elementami poza bryłą budynku omawiamy w tekście o tym, czy pergola wlicza się do powierzchni zabudowy.

Jakie błędy popełnia się przy liczeniu powierzchni schodów?

Najczęstsze błędy to wliczanie przestrzeni pod schodami w 100% bez redukcji za wysokość oraz wliczanie otworu na schody na piętrze. Według biegłego cytowanego wyżej ponad 90% audytowanych przez niego projektów ma źle policzoną powierzchnię w tym zakresie, a różnica w lokalach i domach dwupoziomowych wynosi zwykle 3 do 7 m².

• Brak redukcji pod schodami. Cała powierzchnia pod biegiem trafia do zestawienia w 100%, choć jej część ma mniej niż 2,20 m albo mniej niż 1,40 m.
• Otwór w stropie wliczony do piętra. Na wyższych kondygnacjach tej powierzchni nie liczy się wcale.
• Nieprawidłowe progi wysokości. Spotyka się projekty z progami 1,40 i 1,80 m albo tylko 1,90 m, których przepisy nie przewidują.
• Mylenie definicji. Definicję podatkową stosuje się do sprzedaży lub ułamków w częściach wspólnych, choć służy ona wyłącznie do podatku.
• Stare zasady w nowym projekcie. Schody liczone jak przed wrześniem 2020 r., czyli w całości.

Różnice rzędu kilku metrów kwadratowych bywają podstawą roszczeń nabywców wobec deweloperów, dlatego przy zakupie domu lub mieszkania dwupoziomowego warto sprawdzić zestawienie powierzchni, zanim podpiszesz umowę.

Jak sprawdzić metraż domu lub mieszkania ze schodami?

Najpierw ustal, do czego potrzebujesz powierzchni, potem porównaj zestawienie z projektem i progami wysokości. Poniższa lista pomoże przejść przez dokumenty po kolei.

1. Określ cel: projekt i pozwolenie na budowę, umowa deweloperska, podatek od nieruchomości czy spadek lub darowizna.
2. Poproś o zestawienie powierzchni z projektu architektoniczno-budowlanego i sprawdź, według której normy i którego wydania je sporządzono.
3. Sprawdź, czy schody i podesty zostały odjęte od powierzchni użytkowej lokalu wielopoziomowego.
4. Zweryfikuj, czy przestrzeń pod biegiem na parterze podzielono na strefy 100%, 50% i 0%.
5. Upewnij się, że otwór w stropie na piętrze nie jest wliczony.
6. W bloku potwierdź, że klatka schodowa nie trafiła do metrażu mieszkania.
7. Do deklaracji podatkowej przyjmij definicję z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, bez powierzchni klatki schodowej.
8. Przy rozbieżnościach zamów pomiar powykonawczy u uprawnionego geodety lub projektanta.

Ten tekst porządkuje zasady opisane w przepisach i opiniach branżowych, ale nie zastępuje porady prawnej ani interpretacji podatkowej. Przy sporze z deweloperem, sprzedaży lub rozliczeniu podatku opieraj się na aktualnych przepisach, dokumentacji konkretnego budynku i stanowisku uprawnionego projektanta, geodety lub organu podatkowego.