Czy taras wlicza się do powierzchni mieszkania? Przepisy

Taras nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania. Przepisy i normy pomiarowe traktują go jako przestrzeń zewnętrzną, którą wykazuje się osobno jako powierzchnię dodatkową. Może natomiast pojawić się w zestawieniu powierzchni całkowitej, a przy domach w powierzchni zabudowy, gdy jest zadaszony na stałe albo leży nad pomieszczeniem. Dla kupującego wniosek jest praktyczny: cena za metr kwadratowy powinna dotyczyć wyłącznie wnętrza, a taras powinien mieć w umowie osobną pozycję i osobną wycenę.

• Czy taras wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?
• Powierzchnia użytkowa, całkowita i zabudowy: czym się różnią?
• Kiedy taras wliczamy do powierzchni zabudowy?
• Czy płaci się podatek od tarasu?
• Taras, balkon czy loggia: czy każda przestrzeń liczy się tak samo?
• Do kogo należy taras w bloku i kto płaci za remont?
• Jak taras wpływa na cenę mieszkania?
• Jak prawidłowo obliczyć metraż mieszkania z tarasem?
• Na co uważać, gdy deweloper dolicza taras do metrażu?

Czy taras wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?

Nie. Powierzchnia użytkowa obejmuje pomieszczenia wewnątrz lokalu, a taras, balkon i loggia są z niej wyłączone, nawet jeśli korzystasz z nich codziennie.

Podstawą jest ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jej art. 2 ust. 1 pkt 7 definiuje powierzchnię użytkową jako powierzchnię wszystkich pomieszczeń lokalu, a poradnik UNIQA o powierzchni użytkowej zestawia taras wśród elementów niezaliczanych do metrażu. Ustawa o własności lokali opisuje lokal jako izbę lub zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami, a przestrzenie otwarte takich przegród nie mają.

Tę samą zasadę stosuje się przy projektowaniu. Według analizy doliczania balkonów, tarasów i skosów przez deweloperów w aktualnych zasadach sporządzania projektu budowlanego powierzchnię użytkową pomniejsza się między innymi o balkony, tarasy i loggie.

Co nie jest wliczane do powierzchni użytkowej?

Poza tarasem z powierzchni użytkowej wyłącza się przede wszystkim przestrzenie zewnętrzne i pomieszczenia poza samym lokalem. Do elementów niezaliczanych należą:

• balkon, taras i loggia,
• antresola,
• szafy i schowki w ścianie,
• pralnia, suszarnia i wózkownia,
• strych i piwnica,
• komórki przeznaczone do przechowywania opału.

Do metrażu wchodzą natomiast pokoje, kuchnia, spiżarnia, przedpokoje, alkowy, hol, korytarze, łazienki i inne pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Pomieszczenia przynależne, takie jak piwnica, komórka lokatorska czy garaż, mają osobne zasady, opisane niżej przy podatku.

Jak liczy się powierzchnię pod skosami?

Pod skosami decyduje wysokość: od 2,20 m powierzchnię liczy się w 100%, od 1,40 do 2,20 m w 50%, a poniżej 1,40 m wcale. Taki podział podaje opracowanie Nowa Deweloper o balkonach, loggiach i tarasach, wskazując, że od września 2020 r. pomiar opiera się na normie PN-ISO 9836:2015-12.

Przykład: pokój ma 20 m² podłogi, z czego 12 m² leży na wysokości co najmniej 2,20 m, 6 m² między 1,40 a 2,20 m, a 2 m² poniżej 1,40 m. Do powierzchni użytkowej wejdzie 12 + 3 + 0 = 15 m². W starszych dokumentach można trafić na inne progi, np. 1,90 m, albo na normę PN-ISO 9836:1997, dlatego zawsze sprawdź, jaki sposób pomiaru wskazuje umowa.

Powierzchnia użytkowa, całkowita i zabudowy: czym się różnią?

To trzy różne pomiary i tylko w jednym z nich taras nigdy nie powiększa metrażu: w powierzchni użytkowej. W powierzchni całkowitej bywa wykazywany osobno, a w powierzchni zabudowy wszystko zależy od jego konstrukcji.

Artykuł Rutkowski Development o metrażu mieszkania z balkonem opisuje powierzchnię całkowitą jako sumę kondygnacji mierzoną po obrysie zewnętrznym, a powierzchnię użytkową jako podstawę opłat eksploatacyjnych i podatku od nieruchomości. Ten sam lokal może więc mieć kilka poprawnych wartości metrażu, zależnie od celu pomiaru.

W powierzchni całkowitej taras występuje zwykle w jednym z trzech wariantów, opisanych w poradniku o tarasie w powierzchni całkowitej: jest wykazany osobno jako powierzchnia zewnętrzna, pominięty, gdy tabela dotyczy tylko wnętrz, albo ujęty w zestawieniu kondygnacji (tarasy dachowe i nad pomieszczeniami), ale nadal oddzielnie od metrażu pomieszczeń. Jeśli dokument podaje jedną łączną liczbę bez rozbicia, poproś o opis sposobu liczenia.

Przykład: mieszkanie ma 60 m² pomieszczeń i taras 10 m². Powierzchnia użytkowa wynosi 60 m², a taras to odrębne 10 m² powierzchni dodatkowej, a nie mieszkanie o metrażu 70 m².

Kiedy taras wliczamy do powierzchni zabudowy?

Taras wlicza się do powierzchni zabudowy zwykle wtedy, gdy staje się częścią bryły budynku: ma stałe zadaszenie, podpory w postaci słupów, leży na stropie nad pomieszczeniem, np. garażem, albo łączy się z elementem widocznym w rzucie. Taras naziemny i niezadaszony, wykonany jako posadzka na gruncie, traktuje się zwykle jako zagospodarowanie terenu.

Materiał nie zmienia tej oceny. Według analizy Świat Deski o tarasie w powierzchni zabudowy taras drewniany i kompozytowy ocenia się tak samo, a decydują zadaszenie i położenie względem budynku. Ten sam tekst wskazuje, że taras na betonowej płycie, która jest jednocześnie dachem garażu, wlicza się do powierzchni zabudowy.

Ostatnie słowo należy do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, które mogą definiować tę powierzchnię po swojemu. Przekroczenie dopuszczalnej zabudowy działki może prowadzić nawet do nakazu rozbiórki, więc przed dobudową dachu sprawdź plan. Jeśli rozważasz zadaszony taras, policz wpływ zadaszenia na powierzchnię zabudowy jeszcze na etapie projektu.

Czy płaci się podatek od tarasu?

W mieszkaniu nie płaci się podatku od nieruchomości od samego tarasu, bo podatek od lokalu liczy się od powierzchni użytkowej, a taras do niej nie wchodzi. Tak samo jest zwykle z podstawowymi opłatami eksploatacyjnymi.

Nie znaczy to, że taras nic nie kosztuje. Utrzymanie przestrzeni zewnętrznych bywa rozliczane ryczałtowo lub proporcjonalnie do udziału w częściach wspólnych. Rutkowski Development podaje dla balkonów orientacyjnie 30-50% stawki za metr mieszkania, ale wiążące zasady ustala wspólnota lub spółdzielnia.

Inaczej wygląda sytuacja pomieszczeń przynależnych. Poradnik gethome o tym, co wlicza się do powierzchni mieszkania wskazuje, że piwnica i garaż podziemny mogą być zaliczane do powierzchni użytkowej przy wyliczaniu podatku od nieruchomości. W domu jednorodzinnym taras zadaszony lub nad pomieszczeniem może z kolei zmienić powierzchnię zabudowy, dlatego zasady i stawki potwierdź w urzędzie gminy.

Taras, balkon czy loggia: czy każda przestrzeń liczy się tak samo?

Balkon i taras nie wchodzą do powierzchni użytkowej, a loggia jest przypadkiem spornym. Te przestrzenie różnią się konstrukcją, co przekłada się na zadaszenie, prywatność i sposób rozliczenia w ofercie.

Rozbieżność przy loggii ma znaczenie przed zakupem. Nowa Deweloper w cytowanym wyżej opracowaniu podaje, że loggia wchodzi do powierzchni użytkowej ze współczynnikiem 0,5 (20 m² loggii to 10 m² metrażu), a większość poradników prawnych i sprzedażowych wyłącza ją z metrażu tak jak balkon. Jeśli oferta dolicza loggię, poproś o wskazanie w umowie podstawy takiego pomiaru.

Wyjątkiem jest przestrzeń trwale i legalnie włączona do mieszkania. Poradnik DOMOVO+ o balkonie, loggii i tarasie wskazuje, że przeszklona loggia z ociepleniem i ogrzewaniem, zaadaptowana po uzyskaniu pozwoleń i spełniająca warunki dla pomieszczeń mieszkalnych, teoretycznie może zostać doliczona. Samowolna zabudowa takiej możliwości nie daje: UNIQA opisuje spór o mieszkanie na warszawskiej Pradze, gdzie nielegalnie włączony do pokoju balkon nie mógł zwiększyć oficjalnego metrażu, choć fizycznie przestrzeń była większa.

Do kogo należy taras w bloku i kto płaci za remont?

Przestrzeń tarasu lub balkonu służąca wyłącznie jednemu lokalowi jest zwykle traktowana jako jego część składowa, ale konstrukcja i elementy przylegające do bryły budynku należą do nieruchomości wspólnej. Takie stanowisko ukształtowało orzecznictwo dotyczące balkonów, opisywane zarówno przez UNIQA, jak i gethome.

W praktyce remontowej przekłada się to na podział kosztów. UNIQA powołuje decyzję Sądu Najwyższego z 2008 r., zgodnie z którą za remont elementów konstrukcyjnych balkonu w budynku wielorodzinnym odpowiada wspólnota lub spółdzielnia, a za wykończenie wewnętrznej części, np. płytki, właściciel lokalu. Źródła różnie przypisują hydroizolację: UNIQA wymienia ją po stronie właściciela, Rutkowski Development po stronie wspólnoty. Zakres prac uzgodnij więc z zarządcą, zanim zamówisz ekipę.

Tarasy położone nad cudzym lokalem, w tym taras na dachu, wymagają szczególnej ostrożności, bo nieszczelność szybko dotyka sąsiadów. Przed wymianą okładziny sprawdź uchwały wspólnoty i ustal na piśmie, kto odpowiada za warstwy pod posadzką.

Czy taras należy zgłosić?

Zabudowa istniejącego tarasu lub balkonu w bloku wymaga zgody wspólnoty lub spółdzielni, a często także zgłoszenia lub pozwolenia na budowę, bo zmienia wygląd elewacji. Sama zabudowa nie zmienia statusu prawnego tej przestrzeni i nie dodaje metrów do powierzchni użytkowej.

Przy budowie nowego tarasu przy domu wymagania formalne sprawdź przed rozpoczęciem prac w starostwie lub urzędzie miasta oraz w miejscowym planie. Zadaszenie albo taras nad pomieszczeniem może dodatkowo zmienić powierzchnię zabudowy działki.

Jak taras wpływa na cenę mieszkania?

Taras nie powiększa metrażu, ale może podnieść cenę lokalu, bo kupujący płacą za prywatną przestrzeń na zewnątrz. Deweloper może wycenić go osobno lub uwzględnić w cenie całkowitej, pod warunkiem że jasno to opisze.

Dostępne dane dotyczą głównie balkonów. Według UNIQA obecność balkonu podnosi wartość mieszkania w oczach średnio 15% Polaków, a Rutkowski Development szacuje, że deweloperzy podnoszą cenę mieszkania z balkonem średnio o 5-15%, zależnie od lokalizacji, wielkości i standardu. Wiarygodnych, osobnych wskaźników dla tarasów brak, więc dopłatę za taras oceniaj przez porównanie ofert z tej samej okolicy.

Najczęstsza pułapka to cena za metr policzona od sumy mieszkania i tarasu. Poradnik DOMOVO+ zaleca upewnić się, że cena za m² dotyczy wyłącznie powierzchni użytkowej, bo metr tarasu nie jest równowartością metra salonu.

Jak prawidłowo obliczyć metraż mieszkania z tarasem?

Metraż mieszkania i powierzchnię tarasu liczy się oddzielnie: najpierw pomieszczenia w świetle wyprawionych ścian, potem taras po wykończonej posadzce. Obu wartości nie sumuje się w jedną powierzchnię użytkową.

1. Zmierz każde pomieszczenie na poziomie podłogi, w świetle otynkowanych ścian, i zsumuj wyniki.
2. W pomieszczeniach ze skosami podziel podłogę na strefy wysokości (co najmniej 2,20 m, od 1,40 do 2,20 m, poniżej 1,40 m) i przyjmij odpowiednio 100%, 50% i 0%.
3. Taras zmierz w rzucie poziomym, od krawędzi do krawędzi wykończonej nawierzchni; przy prostokącie wystarczy pomnożyć długość przez szerokość.
4. Nie doliczaj opasek technicznych, pasów żwiru, rabat ani terenu wokół tarasu; schody terenowe licz osobno, jeśli nie tworzą jednej płaszczyzny z posadzką.
5. W dokumentach wpisz taras jako osobną pozycję: powierzchnię zewnętrzną lub pomocniczą.

Pomiar do remontu różni się od pomiaru do umowy. Wnęki, narożniki, słupy i docinki przy elewacji sprawiają, że materiału trzeba zamówić więcej, niż wynika z metrażu, a przy tarasie wentylowanym rozplanowanie płyt wpływa na końcową liczbę elementów. Szczegóły rozkroju opisujemy w tekście o układaniu gresu na tarasie.

Przy nietypowym układzie lokalu zleć pomiar uprawnionemu specjaliście lub porównaj wynik z pomiarem powykonawczym dewelopera. Kilka metrów różnicy przy cenie liczonej od m² to realne pieniądze: przy stawce 12 000 zł za m² różnica 4 m² oznacza 48 000 zł.

Na co uważać, gdy deweloper dolicza taras do metrażu?

Deweloper nie powinien wliczać tarasu do powierzchni użytkowej, ale może wycenić go osobno, jeśli jasno opisze to w umowie. Problem zaczyna się, gdy oferta podaje np. mieszkanie 60 m², a w dokumentach okazuje się, że lokal ma 54 m², a pozostałe 6 m² to taras lub balkon.

Skutki bywają poważne. UNIQA opisuje małżeństwo z Krakowa, które dopiero przy akcie notarialnym odkryło, że balkon wliczono do metrażu z oferty, a lokal był o 8 m² mniejszy od zakładanego; sprawa trafiła do sądu.

Sygnały ostrzegawcze w dokumentach:

• mieszkanie i taras zsumowane w jednej pozycji jako powierzchnia lokalu,
• ta sama stawka za m² tarasu i wnętrza bez wyraźnej informacji przed podpisaniem umowy,
• karta lokalu bez rozbicia na powierzchnię mieszkania i powierzchnię zewnętrzną,
• brak sposobu pomiaru w umowie albo ogólnik o normie bez wskazania jej wersji,
• prawo dewelopera do jednostronnej zmiany metrażu i ceny bez jasnych zasad,
• różne wartości w prospekcie, na rzucie i w umowie.

Lista kontrolna przed podpisaniem umowy:

• poproś o tabelę powierzchni z podziałem na użytkową, pomocniczą (taras, balkon, loggia) i przynależną (piwnica, komórka lokatorska, garaż),
• podziel cenę całkowitą przez same metry użytkowe i porównaj wynik z ceną za m² z reklamy,
• zestaw umowę rezerwacyjną, prospekt informacyjny z załącznikami, umowę deweloperską i rzut z zestawieniem powierzchni,
• sprawdź, czy cena jest stała, czy podlega korekcie po pomiarze powykonawczym,
• przy odbiorze porównaj protokół i pomiar powykonawczy z wartościami z umowy.