Czy taras wlicza się do powierzchni całkowitej? 2025

Właśnie planujesz budowę domu lub gruntowny remont i zastanawiasz się, czy Twój wymarzony taras, ta oaza spokoju i przestrzeń do rodzinnych spotkań, faktycznie wlicza się do powierzchni całkowitej nieruchomości? Czy jego metraż wpływa na podatek od nieruchomości, czy może decyduje o dopuszczalnej zabudowie działki? A może martwisz się o to, jak prawidłowo zmierzyć taras, by nie narazić się na żadne nieporozumienia z urzędnikami? Jeśli te pytania krążą Ci po głowie, doskonale trafiłeś! W tym artykule rozwiewamy wszelkie wątpliwości.

• Powierzchnia całkowita nieruchomości definicja
• Obliczanie powierzchni całkowitej kondygnacji
• Pomiar powierzchni tarasu w świetle przepisów
• Wliczanie elementów otwartych do metrażu
• Powierzchnia całkowita a powierzchnia użytkowa
• Metoda pomiaru powierzchni na poziomie posadzki
• Wpływ balustrad i grubości ścian na metraż
• Różne wysokości pomieszczeń w obliczeniach
• Powierzchnie nie w całości zamknięte i przykryte
• Przykłady powierzchni wliczanych do całkowitej
• Czy taras wlicza się do powierzchni całkowitej?

Analiza przepisów i praktyki budowlanej pokazuje, że kwestia wliczania tarasów do powierzchni całkowitej budynku oraz powierzchni użytkowej bywa złożona. Oto przegląd kluczowych aspektów:

Jak widać na pierwszy rzut oka, decyzja o tym, czy i jak taras zasili metraż nieruchomości, ma znaczenie wielowymiarowe – od finansowego po praktyczne przy planowaniu przestrzeni. Czy warto więc inwestować w duży taras pod kątem późniejszych rozliczeń? Jak specyfika balustrad czy ażurowych zadaszeń wpływa na ostateczny wynik pomiaru? A może najlepszym rozwiązaniem jest zlecenie tego skomplikowanego zadania specjalistom? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w dalszej części naszego artykułu, gdzie zagłębimy się w szczegóły i rozwiejemy wszelkie niepewności.

Powierzchnia całkowita nieruchomości definicja

Powierzchnia całkowita nieruchomości to kluczowy parametr, który dla wielu zainteresowanych zakupem lub budową domu stanowi swoisty drogowskaz. Jest to suma powierzchni wszystkich kondygnacji, niezależnie od tego, czy są one w pełni zamknięte, czy też częściowo otwarte na otoczenie. W jej skład wchodzą zarówno te znajdujące się poniżej poziomu terenu, jak i te wznoszące się ku niebu, a także wszystkie przestrzenie znajdujące się na różnych poziomach budynku.

Zobacz także: Czy taras wlicza się do powierzchni zabudowy domku letniskowego?

Mówiąc prościej, to kompletny ślad, jaki budynek zostawia na działce w rozumieniu jego zabudowy. W praktyce oznacza to, że liczymy tutaj nie tylko typowe pomieszczenia mieszkalne, ale także korytarze, klatki schodowe, a nawet przestrzeń pod nieużywanym już, ale istniejącym podjazdem podziemnym. To taki „pełny obraz” nieruchomości, bez dzielenia go na „używane” i „nieużywane” pod względem funkcjonalnym.

Kluczowe jest zrozumienie, że ten szeroki zakres definicji pozwala na dokładne określenie gabarytów obiektu. Dlatego też, planując jakiekolwiek działania związane z nieruchomością, od projektowania po sprzedaż, jego znajomość jest absolutnie fundamentalna. Pamiętajmy, że nawet niewielkie elementy, takie jak otwarte schody zewnętrzne prowadzące na taras, mogą podlegać specyficznym zasadom wliczania do tej ogólnej sumy.

W kontekście planowania architektonicznego, świadomość tego, co dokładnie wchodzi w skład powierzchni całkowitej, pozwala na bardziej świadome decyzje projektowe. Ma to bezpośredni wpływ na późniejsze etapy, takie jak uzyskiwanie pozwoleń czy prowadzenie księgi obiektu budowlano-inżynieryjnego.

Zobacz także: Czy taras na słupach wlicza się do powierzchni zabudowy?

Obliczanie powierzchni całkowitej kondygnacji

Obliczanie powierzchni całkowitej każdej kondygnacji to proces, który wymaga precyzji i znajomości kilku podstawowych zasad. Zgodnie z przepisami, powierzchnię tę mierzy się na poziomie posadzki, uwzględniając przy tym zewnętrzny obrys budynku. Oznacza to, że wlicza się tu grubość ścian zewnętrznych, a także elementów wykończeniowych takich jak tynki. Nie zapominajmy również o balustradach czy osłonach zabezpieczających, które często stanowią integralną część konstrukcji tarasu.

Jednakże, gdy mamy do czynienia z pomieszczeniami o zróżnicowanej wysokości w obrębie jednej kondygnacji – na przykład przestronnym holem czy antresolą – należy podejść do sprawy z większą uwagą. W takich sytuacjach powierzchnię całkowitą oblicza się oddzielnie dla każdej wysokości. Pozwala to na precyzyjne odzwierciedlenie rzeczywistej objętości każdej części kondygnacji. To tak, jakbyśmy budowali tę kondygnację piętrowo przez zabawę klockami o różnych wysokościach.

Ważne jest również rozróżnienie pomiędzy elementami konstrukcyjnymi a tymi, które faktycznie wpływają na powierzchnię. Detale architektoniczne, takie jak wyprofilowania ścian czy wypusty, które nie zmieniają powierzchni netto kondygnacji, zazwyczaj nie są wliczane do metrażu. Kluczem jest tutaj brak wpływu na przestrzeń użytkową lub zamkniętą.

Podsumowując, precyzyjne obliczenie powierzchni całkowitej kondygnacji to fundament prawidłowego określenia całkowitej powierzchni nieruchomości. Odpowiednie uwzględnienie grubości ścian, uwzględnienie zróżnicowanej wysokości pomieszczeń oraz zrozumienie, które elementy konstrukcyjne pozostają poza metrażem, są kluczowe w tym procesie.

Pomiar powierzchni tarasu w świetle przepisów

Pomiar powierzchni tarasu, zwłaszcza w kontekście jego wliczania do powierzchni całkowitej, bywa kwestią dyskusyjną i wymaga uwagi wobec szczegółów prawnych. Zasadniczo, przepisy wskazują na sposób pomiaru oparty na zewnętrznym obrysie, po poziomie posadzki. Obejmuje to również grubość ścian zewnętrznych, a także elementy takie jak balustrady, zgodnie z ich technicznym zastosowaniem i konstrukcją.

Warto jednak pamiętać, że nie każda otwarta przestrzeń będzie traktowana identycznie. Loggie, zadaszone i otwarte z jednej strony, podlegają innym zasadom niż tarasy pełne, które mogą być częściowo przykryte. Kluczowe jest tu stopień zadaszenia i obecność elementów zamykających, które definiują, w jaki sposób dana przestrzeń jest wliczana do ogólnego metrażu.

Kiedy projekt zakłada nietypowe rozwiązania, jak np. tarasy częściowo zadaszone lub otoczone ażurowymi konstrukcjami, pojawia się konieczność dokładnej interpretacji przepisów. W takich przypadkach, pomiar może być uzależniony od tego, czy dana przegroda (np. balustrada ażurowa) jest traktowana jako element zamykający, czy jedynie dekoracyjny.

Dlatego, aby uniknąć błędów i nieporozumień, zawsze warto skonsultować się z ekspertem lub dokładnie prześledzić obowiązujące regulacje, które mogą się różnić w zależności od lokalnych przepisów budowlanych. Precyzyjne zmierzenie i prawidłowe zakwalifikowanie przestrzeni tarasowej jest kluczowe dla wiarygodności całej dokumentacji nieruchomości.

Wliczanie elementów otwartych do metrażu

Kwestia wliczania elementów otwartych, takich jak tarasy czy loggie, do powierzchni całkowitej nieruchomości to jeden z tych aspektów, które potrafią sprawić nieco kłopotu nawet doświadczonym inwestorom. Zgodnie z ogólną zasadą, powierzchnie te są wliczane do metrażu, ale proces ten nie jest pozbawiony niuansów. To trochę jak zrobienie skoku z muru – niby jest prosto, ale trzeba wiedzieć, jak dobrze wylądować.

Gdy mówimy o przykładach, taras, który jest w całości otwarty z jednej lub kilku stron, ale posiada stałe zadaszenie – na przykład dach wykonany z płyt poliwęglanowych lub tradycyjnej konstrukcji dachowej – zazwyczaj wlicza się do powierzchni całkowitej w całości. Kluczowy jest tu ten element przykrycia, który definiuje, że przestrzeń ta, choć otwarta, stanowi integralną część konstrukcji budynku na danej kondygnacji.

Z kolei loggie, które są częścią bryły budynku, posiadają jedną ścianę zewnętrzną i są zadaszone, ale otwarte z jednej strony, również są wliczane do metrażu. Tutaj podział może zależeć od tego, czy ich konstrukcja jest w pełni zintegrowana z budynkiem, czy też stanowi swoiste „przedłużenie” jego struktury.

Jednak gdy mamy do czynienia z tarasami, które są bardziej „wolnostojące” na poziomie gruntu, lub ich zadaszenie jest jedynie tymczasowe, kwestia ta może wymagać bardziej szczegółowej analizy. Przepisy często rozróżniają taką przestrzeń od tej, która jest trwale związana z budynkiem i jego konstrukcją.

Ostatecznie, prawidłowe wliczenie tych elementów wymaga zwrócenia uwagi na rodzaj zadaszenia, obecność ścian zewnętrznych oraz stopień integracji z główną bryłą budynku, a także na lokalne wytyczne, które mogą nieco modyfikować ogólne zasady.

Ciekawym przypadkiem są również antresole, które choć są częścią kondygnacji, często generują osobne obliczenia ze względu na wysokość pomieszczenia, z którego wyrastają. Ich pełne wliczenie do powierzchni całkowitej może być uzależnione od tego, czy stanowią one osobną kondygnację w rozumieniu przepisów, czy tylko wewnętrzne podwyższenie.

Powierzchnia całkowita a powierzchnia użytkowa

Powierzchnia całkowita i powierzchnia użytkowa to dwa fundamentalnie różne pojęcia, które często bywają mylone, zwłaszcza przez osoby mniej zaznajomione z terminologią budowlaną. Choć obie odnoszą się do przestrzeni w nieruchomości, cel ich obliczania i zakres zawartych w nich elementów znacząco się różni. Wyobraź sobie, że powierzchnia użytkowa to to, co możesz swobodnie przestawiać meblami, a całkowita to cała twoja łódź podwodna – liczy się każdy centymetr kwadratowy, nawet ten pod linią wody.

Powierzchnia całkowita, jak już sobie wyjaśniliśmy, to suma wszystkich powierzchni we wszystkich kondygnacjach budynku, liczona po zewnętrznym obrysie, z uwzględnieniem grubości ścian i innych elementów konstrukcyjnych. Obejmuje zatem wszystko: od piwnicy, przez pomieszczenia mieszkalne, po nieużytkowe strychy i wspomniane tarasy. Jest to taka „pełna” miara, która daje obraz wielkości całego obiektu.

Natomiast powierzchnia użytkowa to ta część nieruchomości, która jest funkcjonalnie dostępna i przeznaczona do codziennego użytku przez mieszkańców. Składa się na nią przestrzeń nadająca się do zamieszkania – pokoje, kuchnie, łazienki, przedpokoje, spiżarnie, garderoby. Wyklucza się z niej powierzchnie zajęte przez elementy konstrukcyjne, takie jak słupy, ani także nie wlicza się powierzchni podlegających specyficznej klasyfikacji, jak np. ściany zewnętrzne czy przestrzenie komunikacyjne o ograniczonej funkcjonalności.

Nie wlicza się do niej na przykład powierzchni wiatrołapów, korytarzy o dużej szerokości prowadzących do mniej używanych pomieszczeń, ale za to korytarze będące główną arterią komunikacyjną budynku – już tak. Jest to zatem bardziej praktyczne podejście do przestrzeni, skoncentrowane na tym, co faktycznie może być wykorzystane do życia.

Rozumiejąc tę różnicę, łatwiej jest zarządzać oczekiwaniami dotyczącymi zarówno kosztów związanych z nieruchomością (podatek od nieruchomości liczony jest zazwyczaj od powierzchni całkowitej), jak i możliwości aranżacyjnych czy funkcjonalnych.

Metoda pomiaru powierzchni na poziomie posadzki

Metoda pomiaru powierzchni na poziomie posadzki to fundamentalna zasada, która leży u podstaw określania zarówno powierzchni całkowitej, jak i poszczególnych kondygnacji. Polega ona na tym, że wszelkie wymiary pobieramy bezpośrednio z poziomu podłogi, co zapewnia spójność i odzwierciedlenie faktycznej przestrzeni, którą można użytkować lub która jest po prostu pokryta podłogą.

Ten sposób pomiaru jest kluczowy, ponieważ pozwala na uwzględnienie wszystkich elementów znajdujących się na danej kondygnacji. Obejmuje on nie tylko przestrzeń wyznaczoną przez ściany wewnętrzne, ale również zewnętrzny obrys budynku. To oznacza, że w liczeniu uwzględnia się zarówno przestrzeń od ścian do ścian, ale także grubość tych ścian.

Co więcej, ta metoda pomiaru obejmuje wszystkie elementy konstrukcyjne, które znajdują się na poziomie posadzki. Dotyczy to nie tylko standardowych ścian, ale również fundamentów, słupów czy wykonanych na stałe elementów architektonicznych. Jest to podejście, które zakłada, że każda pokryta powierzchnia posiada swoje miejsce w ogólnym metrażu.

Przykładem może być pomiar tarasu: mierzymy go od najbardziej wysuniętego obrysu zewnętrznego, uwzględniając szerokość jego posadzki oraz ewentualne elementy towarzyszące, jak choćby cokół czy pierwszą warstwę izolacji przeciwwilgociowej, które stanowią część jego konstrukcji na poziomie gruntu.

Z tego też powodu dokładne wymierzenie obrysu na poziomie posadzki jest kluczowe, aby uniknąć jakichkolwiek nieścisłości w późniejszych obliczeniach, które mogłyby wpłynąć na ogólny metraż nieruchomości.

Wpływ balustrad i grubości ścian na metraż

Balustrady i grubość ścian to elementy, które, choć mogą wydawać się drugorzędne, mają realny wpływ na ostateczny metraż, zwłaszcza jeśli chodzi o powierzchnię całkowitą. Wyobraź sobie to jako dodawanie cegiełek do ściany – każda z nich dodaje trochę do szerokości, a co za tym idzie, do całościowego rozmiaru, który finalnie mierzymy.

Grubość ścian zewnętrznych jest wliczana do powierzchni całkowitej, ponieważ stanowi integralną część konstrukcji budynku i jego obrysu zewnętrznego. Nie jest to przestrzeń, którą możemy przeznaczyć na meble, ale jest to przestrzeń, którą budynek zajmuje fizycznie.

Podobnie rzecz ma się z balustradami, które towarzyszą tarasom lub balkonach. W zależności od ich konstrukcji i sposobu montażu, mogą być one wliczane do powierzchni całkowitej. Kluczowe jest tutaj, czy balustrada jest elementem architektonicznym, który tworzy zewnętrzną „ściankę” tarasu, czy też jest jedynie do niego przytwierdzona np. do płyty.

Załóżmy, że taras ma balustradę wykonaną z solidnych słupków i wypełnioną szkłem. Wówczas, ta przestrzeń zajęta przez balustradę, wraz z jej podstawą, jest częścią tej powierzchni, którą mierzymy od zewnętrznego limitu.

Warto jednak zaznaczyć, że ta sama balustrada, jeśli na przykład jest zamontowana na zewnątrz płyty tarasowej, a pod nią znajduje się przestrzeń techniczna niezabudowana, może podlegać innym zasadom wliczania, zwłaszcza jeśli chodzi o powierzchnię użytkową. Jednak w kontekście powierzchni całkowitej, jest ona traktowana jako część obrysu.

Dlatego też, przy planowaniu lub ocenie nieruchomości, zawsze warto zwrócić uwagę na te detale, które potrafią nieźle namieszać w końcowym rozliczeniu metrażu.

Różne wysokości pomieszczeń w obliczeniach

Gdy mówimy o obliczaniu powierzchni całkowitej, niezwykle ważnym aspektem jest uwzględnienie różnej wysokości pomieszczeń na danym piętrze. To nie są te same zasady co na pierwszym etapie gry planszowej, gdzie wszystko jest płaskie i przewidywalne. W architekturze wysokość ma znaczenie, bo wpływa na to, jak postrzegamy i jak liczymy przestrzeń.

Zgodnie z przepisami budowlanymi, jeśli na jednej kondygnacji znajdują się pomieszczenia o zróżnicowanej wysokości, na przykład wysoki holl obok standardowego pokoju, powierzchnię całkowitą dla tych pomieszczeń należy obliczać oddzielnie. Oznacza to, że każde pomieszczenie z inną wysokością tworzy swoją własną „podpowierzchnię”, która następnie jest sumowana.

Przykładem może być przestronny salon z antresolą. Sama powierzchnia salonu na poziomie parteru będzie liczona w jeden sposób, a przestrzeń zajmowana przez antresolę – już według odrębnych zasad, często ze względu na jej wysokość lub fakt, że może być traktowana jako osobna „kondygnacja” w ramach jednego poziomu.

To podejście zapewnia większą precyzję i dokładność w określaniu rzeczywistej wielkości poszczególnych części budynku. Pozwala uniknąć sytuacji, w której niskie pomieszczenie „zaniżałoby” wartość wysokiemu, lub odwrotnie, jakbyśmy chcieli zmierzyć objętość wody w basenie i w wannie używając tej samej miarki wyskości.

Dlatego też, jeśli natkniesz się na budynek z nietypowymi podziałami wysokości na poszczególnych poziomach, pamiętaj, że każdy z tych segmentów wymaga indywidualnego traktowania podczas obliczania powierzchni całkowitej.

Powierzchnie nie w całości zamknięte i przykryte

Zagadnienie powierzchni nie w całości zamkniętych lub tylko częściowo przykrytych to kolejna szara strefa w obliczeniach metrażu, która wymaga szczególnej uwagi. Przepisy budowlane jasno wskazują, że takie elementy jak loggie czy tarasy, które mogą być otwarte z jednej lub nawet kilku stron, ale jednocześnie posiadają zadaszenie, wliczane są do powierzchni całkowitej na specyficznych zasadach.

Kluczem jest tu interpretacja tego, co stanowi „zamknięcie” lub „przykrycie”. Loggia, będąca częścią bryły budynku i posiadająca ścianę zewnętrzną oraz zadaszenie, zazwyczaj jest wliczana w całości. To tak, jakbyśmy mieli pokój z jednym otwartym oknem, ale z dachem nad głową – nadal jest to przestrzeń w pewien sposób zamknięta przez konstrukcję.

Natomiast tarasy, które nie posiadają stałego zadaszenia, lub są otwarte z wielu stron, wymagają bardziej szczegółowego podejścia. W takich przypadkach obliczenia mogą zależeć od tego, czy przyjęty jest system rozliczania powierzchni zadaszonej w całości, czy też jedynie jej części. Czasem stosuje się przeliczniki, które uwzględniają stopień „otwartości” danej przestrzeni.

Należy również rozróżnić powierzchnie, które są tylko tymczasowo przykryte, na przykład brezentem, od tych z trwałym zadaszeniem. Tylko te drugie mają szansę na wliczenie do powierzchni całkowitej zgodnie z bardziej liberalnymi zasadami.

Ostatecznie, sposób wliczania powierzchni nie w całości zamkniętych i przykrytych do metrażu nieruchomości jest kwestią interpretacji przepisów i często może wymagać konsultacji ze specjalistą, aby zagwarantować poprawność obliczeń.

Przykłady powierzchni wliczanych do całkowitej

Aby lepiej zobrazować, co oznacza powierzchnia całkowita oraz jakie elementy do niej wchodzą, przyjrzyjmy się kilku praktycznym przykładom. To trochę jak budowanie z forze Lego – każdy klocek ma swoje miejsce i swój „obowiązek” w całej konstrukcji.

Zacznijmy od podstaw: salon, zazwyczaj o prostej, prostokątnej formie, jest oczywiście wliczany w całości. Jego powierzchnia jest liczona od ściany do ściany, uwzględniając na potrzeby powierzchni całkowitej grubość ścian zewnętrznych.

Następnie: korytarze i klatki schodowe. Choć często są to przestrzenie o mniejszej funkcjonalności w codziennym użytkowaniu, jako elementy komunikacyjne i integralna część każdej kondygnacji, są wliczane w całości do powierzchni całkowitej.

Teraz przejdźmy do bardziej specyficznych przypadków, jak nasze ukochane tarasy. Jeśli taras jest zadaszony, na przykład płytą betonową lub konstrukcją drewnianą z pokryciem dachowym, jego powierzchnia jest liczona od zewnętrznego obrysu. Nawet jeśli jest otwarty z trzech stron, to posiadanie dachu sprawia, że wlicza się go do całkowitej.

Loggie, które są częścią bryły budynku, mają zazwyczaj jedną, dwie lub trzy ściany zewnętrzne i są zadaszone. Również i one trafiają do puli powierzchni całkowitej w pełnym wymiarze.

Co z strychami i piwnicami? Jeśli te przestrzenie są integralną częścią budynku i mają odpowiednią wysokość, a także są konstrukcyjnie powiązane z kondygnacjami naziemnymi, są wliczane do powierzchni całkowitej. Nawet jeśli obecnie nie są wykorzystywane w pełni funkcjonalnie, to jednak stanowią część zabudowy.

Nawet elementy takie jak werandy czy ganki, jeśli są trwale związane z budynkiem i mają określony obrys, mogą zostać wliczone do powierzchni całkowitej, choć tu mogą występować pewne niuanse w zależności od stopnia ich zabudowy i zadaszenia.

Kluczowe jest tutaj rozumienie, że powierzchnia całkowita to suma wszystkich przestrzeni, które tworzą fizyczny obrys budynku na poszczególnych poziomach, niezależnie od ich przeznaczenia czy stopnia otwarcia.

Czy taras wlicza się do powierzchni całkowitej?

• Co rozumiemy przez powierzchnię całkowitą budynku?

  Powierzchnia całkowita budynku to suma powierzchni wszystkich kondygnacji, zarówno naziemnych, jak i podziemnych, a także tych znajdujących się na poziomie terenu lub powyżej niego. Obejmuje ona również poddasza, tarasy, tarasy na dachach oraz kondygnacje techniczne i magazynowe.

• Jak oblicza się powierzchnię całkowitą budynku?

  Obliczanie powierzchni całkowitej wymaga uwzględnienia przepisów prawa budowlanego. Generalnie jest to suma powierzchni całkowitych poszczególnych kondygnacji. Należy pamiętać o wyznaczeniu powierzchni oddzielnie dla każdej kondygnacji, a także o mierzeniu jej po zewnętrznym obrysie na poziomie posadzki, uwzględniając grubość ścian i tynku.

• Czy taras jest wliczany do powierzchni całkowitej?

  Tak, tarasy, w tym tarasy na dachach, są wliczane do powierzchni całkowitej budynku, zgodnie z definicją obejmującą przestrzenie powyżej poziomu terenu.

• Jak oblicza się powierzchnię nie zamkniętych kondygnacji?

  Powierzchnię kondygnacji, która nie jest w pełni zamknięta i nie posiada pełnych elementów zamykających, oblicza się z rzutu poziomego przekrycia.