Czy taras wlicza się do powierzchni całkowitej budynku?

Tak, taras może być częścią powierzchni całkowitej budynku: definicja oparta na normie PN-ISO 9836 sumuje wszystkie kondygnacje i pozwala traktować jako kondygnację także taras oraz taras na dachu, mierzony po zewnętrznym obrysie. W projektach, ofertach i umowach taras najczęściej stoi jednak w osobnej pozycji, poza sumą metrażu pomieszczeń, a do powierzchni użytkowej nie wchodzi. Powierzchnię zabudowy ocenia się osobno: niezadaszony taras na gruncie zwykle się do niej nie liczy, a taras zadaszony lub związany z bryłą domu wymaga sprawdzenia.

• Czy taras wlicza się do powierzchni całkowitej według PN-ISO 9836?
• Powierzchnia całkowita, zabudowy i użytkowa: gdzie mieści się taras?
• Czy taras wlicza się do powierzchni użytkowej?
• Kiedy taras nie wlicza się do powierzchni zabudowy?
• Jak zmierzyć taras do zestawienia powierzchni?
• Gdzie zapis tarasu w metrażu ma skutki: kredyt, umowa, pozwolenie
• Lista kontrolna: co sprawdzić w dokumentach przed podpisaniem

Przykład: dom ma 120 m² pomieszczeń i taras 20 m². Jeden dokument poda 140 m² (120 m² + 20 m²), drugi zapisze „120 m² + taras 20 m²”, a trzeci samo 120 m², bo jego zestawienie obejmuje tylko wnętrza. Każdy z tych zapisów może być poprawny, ale porównywać wolno wyłącznie liczby policzone tą samą metodą.

Czy taras wlicza się do powierzchni całkowitej według PN-ISO 9836?

Według normy PN-ISO 9836 taras może wejść do powierzchni całkowitej budynku, bo jest ona sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji, a za kondygnację można uznać również taras i taras na dachu. Prawo budowlane oraz ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym posługują się tym wskaźnikiem, ale sposób jego liczenia zostawiają normie, co wyjaśnia omówienie powierzchni całkowitej budynku.

Norma nie wrzuca przy tym wszystkich powierzchni do jednego worka. Powierzchnię kondygnacji dzieli się na części zamknięte i przykryte ze wszystkich stron, części przykryte, ale otwarte na pełną wysokość (np. loggia), oraz części ograniczone tylko balustradą, osłoną lub poręczą. Taki podział powierzchni całkowitej na kategorie oznacza, że odkryty taras z balustradą pasuje do trzeciej grupy, a nie do pomieszczeń.

Dlaczego w projekcie taras często stoi poza sumą metrażu?

W zestawieniach powierzchni taras zwykle traktuje się jako przestrzeń zewnętrzną i wykazuje osobno, zamiast doliczać go do metrażu pomieszczeń. W dokumentacji spotyka się trzy sposoby zapisu, które opisuje poradnik o tarasie a powierzchni całkowitej:

• osobny wiersz „taras”, „balkon” lub „powierzchnie zewnętrzne” obok metrażu wnętrz,
• brak tarasu w podsumowaniu, gdy tabela opisuje wyłącznie pomieszczenia,
• taras ujęty w zestawieniu kondygnacji, głównie gdy leży na dachu lub nad pomieszczeniem, ale nadal oddzielony od powierzchni pokoi.

Jeśli dokument podaje jedną łączną liczbę bez rozbicia, nie da się z niej odczytać, czy taras jest w środku. Trzeba wtedy znaleźć w opisie technicznym sposób liczenia albo zapytać projektanta.

Czego nie wlicza się do powierzchni całkowitej?

W praktyce dokumentacji do sumy powierzchni całkowitej nie dolicza się elementów zewnętrznych, takich jak tarasy i balkony, które podano jako wartości dodatkowe w osobnych rubrykach. Taras wpisany oddzielnie obok metrażu pomieszczeń jest więc informacją uzupełniającą, a nie częścią tej sumy. Pełny katalog wyłączeń zawiera sam tekst normy PN-ISO 9836, dlatego przy sporze o metraż należy powołać się na konkretny punkt normy przyjętej w projekcie.

Skąd sprzeczne odpowiedzi na pytanie, czy taras wlicza się do powierzchni całkowitej?

Można spotkać zarówno stwierdzenie, że taras wchodzi do powierzchni całkowitej, jak i że jest z niej wyłączony. Różnica wynika z tego, o jaką liczbę chodzi: powierzchnia całkowita budynku liczona według PN-ISO 9836 obejmuje kondygnacje, w tym tarasy, a „metraż” w ofercie lub tabeli pomieszczeń bywa sumą samych wnętrz. Reguła decyzyjna:

• jeśli dokument powołuje się na PN-ISO 9836 i podaje powierzchnię całkowitą budynku z podziałem na kondygnacje, sprawdź, czy taras jest w niej jako część kondygnacji (szczególnie taras na dachu lub nad pomieszczeniem);
• jeśli zestawienie opisuje tylko pomieszczenia, przyjmij, że taras jest poza sumą, nawet gdy jego metraż podano obok;
• jeśli widzisz jedną liczbę bez opisu metody, nie zakładaj żadnej wersji, tylko poproś o rozbicie na pozycje.

Powierzchnia całkowita, zabudowy i użytkowa: gdzie mieści się taras?

Taras ma inny status w każdej z trzech miar powierzchni, dlatego pierwsze pytanie brzmi zawsze: której miary dotyczy podana liczba. Tabela zestawia sposób pomiaru, miejsce tarasu i typowe zastosowanie każdej z nich; szczegóły i źródła są w kolejnych sekcjach.

Czy taras wlicza się do powierzchni użytkowej?

Nie, taras nie wlicza się do powierzchni użytkowej, nawet zadaszony. Ta miara obejmuje pomieszczenia, z których korzysta się na co dzień, jak pokoje, kuchnia, łazienka czy korytarze, a taras pozostaje przestrzenią zewnętrzną.

Powierzchnia całkowita jest większa od użytkowej nawet bez tarasu, bo obejmuje także piwnice, klatki schodowe, poddasza i części techniczne, które w użytkowej nie występują. Ten podział dobrze opisuje porównanie powierzchni użytkowej i całkowitej. Jak taras i balkon liczy się w lokalu, wyjaśnia tekst czy taras wlicza się do powierzchni mieszkania.

Status zmienia się dopiero wtedy, gdy taras przestaje być przestrzenią zewnętrzną, np. po obudowaniu ścianami i oknami. Powstaje wtedy pomieszczenie, a jego zaliczenie trzeba ustalić na nowo w dokumentacji tej przebudowy, a nie przenosić z dawnego opisu tarasu.

Kiedy taras nie wlicza się do powierzchni zabudowy?

Taras nie wlicza się do powierzchni zabudowy, gdy nie wystaje ponad poziom terenu albo jest odkrytą płytą na gruncie, niezwiązaną z bryłą budynku. Wątpliwości dotyczą tarasów zadaszonych, obudowanych lub opartych na konstrukcji domu.

Przepisy nie definiują powierzchni zabudowy, dlatego sądy administracyjne (m.in. w sprawach II OSK 675/13, IV SA/Po 1226/12, IV SA/Po 648/11 i II SA/Kr 774/10) odsyłają do normy PN-ISO 9836:1997, którą później zastąpiła PN-ISO 9836:2015-12. Artykuł o obliczaniu powierzchni zabudowy z 2016 r. zwracał uwagę, że rozporządzenie o projekcie budowlanym z 2012 r. przywoływało wersję z 1997 r. Podstawę przyjętą w konkretnym projekcie potwierdź u projektanta.

Organy i sądy zwykle przyjmują, że powierzchnię zabudowy wyznacza rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku w stanie wykończonym na teren. Punkt 5.1.2.2 normy, przytoczony w pytaniu o zadaszony taras w systemie LEX, wyłącza z niej m.in.:

• obiekty budowlane i ich części, które nie wystają ponad teren,
• elementy drugorzędne: schody i rampy zewnętrzne, daszki, markizy, występy dachowe, oświetlenie zewnętrzne,
• wydzielone obiekty pomocnicze, np. szklarnie, altany i szopy.

Z tego wyłączenia wynika praktyczna wskazówka: taras na gruncie, który nie wystaje ponad poziom terenu, pozostaje poza powierzchnią zabudowy. Taras podniesiony, na podporach albo nad garażem trzeba już ocenić w rzucie budynku.

Czy zadaszony taras wlicza się do powierzchni zabudowy?

Zadaszony taras może wejść do powierzchni zabudowy i to on najczęściej budzi wątpliwości. Liczy się sposób połączenia konstrukcji z bryłą budynku oraz to, czy ma ściany lub stałe przekrycie dachowe, co podkreśla poradnik o zadaszonym tarasie i przepisach. Własne zasady może też wprowadzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: część planów traktuje tarasy jako element budynku, inne jako dodatek, o czym przypomina tekst o tarasie a powierzchni zabudowy.

Lżejsze konstrukcje nad tarasem omawia osobny artykuł: czy pergola wlicza się do powierzchni zabudowy. Warianty stałego przekrycia pokazuje nowoczesny taras zadaszony.

Jak zmierzyć taras do zestawienia powierzchni?

Taras mierzy się w rzucie poziomym, na poziomie posadzki, po zewnętrznym obrysie. Przy powierzchni całkowitej kondygnacji obrys obejmuje także tynki, okładziny i balustrady, jak podaje definicja powierzchni całkowitej kondygnacji oparta na PN-ISO 9836.

Przykład: taras prostokątny ma 6 m długości i 4 m szerokości. Działanie: 6 m × 4 m = 24 m². Wymiary bierze się po zewnętrznej krawędzi, razem z okładziną i balustradą, a nie po wewnętrznej stronie barierki.

Powierzchnię wyznacza się oddzielnie dla każdej kondygnacji, a części o różnej wysokości podaje się osobno. Przykład: taras górny 5 m × 3 m = 15 m² i taras dolny 8 m × 4 m = 32 m². Łącznie to 47 m², ale w zestawieniu powinny stać dwie pozycje, bo tarasy leżą na różnych poziomach.

Taras na dachu lub nad pomieszczeniem najczęściej trafia do zestawienia kondygnacji, ale w osobnym wierszu. Rozwiązania budowlane takiego tarasu opisuje nowoczesny taras na dachu.

Gdzie zapis tarasu w metrażu ma skutki: kredyt, umowa, pozwolenie

Sposób zapisania tarasu wpływa na porównywanie ofert, kredyt i formalności budowlane, bo każda z tych spraw korzysta z innej miary powierzchni. Powierzchnia całkowita służy do liczenia wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, potrzebnych w planowaniu i przy pozwoleniach, a także do celów statystycznych i podatkowych, co zestawia poradnik o obliczaniu powierzchni całkowitej budynku.

• Kredyt hipoteczny: powierzchnia całkowita jest jednym z parametrów branych pod uwagę, więc przed złożeniem wniosku sprawdź, czy liczba w dokumentach dla banku obejmuje taras.
• Zakup i umowa: porównuj metraże policzone tą samą metodą; taras w osobnej rubryce oznacza, że podano go informacyjnie, poza metrażem wnętrz.
• Zgłoszenie lub pozwolenie: przy wielu obiektach od powierzchni zabudowy zależy, czy wystarczy zgłoszenie, czy formalności są w ogóle wymagane.
• Wskaźniki działki: przekroczenie dopuszczalnych wskaźników zabudowy może skończyć się poważnymi konsekwencjami prawnymi, łącznie z nakazem rozbiórki, dlatego zadaszenie tarasu planuj po sprawdzeniu tych limitów.

Lista kontrolna: co sprawdzić w dokumentach przed podpisaniem

Zanim przyjmiesz metraż domu z tarasem, porównaj projekt, umowę i wycenę według poniższych punktów.

1. Którą miarę podaje dokument: powierzchnię całkowitą, zabudowy czy użytkową.
2. Czy metoda liczenia odwołuje się do PN-ISO 9836 i do której wersji normy.
3. Czy taras ma osobną pozycję, czy siedzi w jednej łącznej liczbie bez rozbicia.
4. Jak taras jest zbudowany: na gruncie, na podporach, nad pomieszczeniem, na dachu, zadaszony na stałe.
5. Czy powierzchnia całkowita obejmuje wszystkie kondygnacje, także piwnicę i poddasze.
6. Przy tarasie zadaszonym: czy miejscowy plan lub warunki zabudowy nie stawiają własnych zasad liczenia.
7. Czy projekt, umowa i wycena podają ten sam metraż tarasu.

Rozbieżność między dokumentami może wynikać z różnych metod liczenia, a nie z błędu pomiaru. Gdy liczby się nie zgadzają, poproś projektanta lub sprzedającego o pisemne wskazanie metody i punktu normy; ustne zapewnienie nie wystarczy przy ewentualnym sporze.