Kto odpowiada za remont tarasu w bloku?

Marzysz o idealnym tarasie, miejscu na poranną kawę, wieczorne rozmowy czy rodzinne grillowanie? Ale co, gdy ten wymarzony kącik zaczyna wymagać liftingu? Kto ponosi koszty remontu – Ty, czy może cała wspólnota? Czy warto w ogóle inwestować w taki projekt, skoro przepisy bywają niejasne, a sąsiedzi mają swoje zdanie? Jak wybrać odpowiednie materiały i czy na pewno poradzisz sobie sam, czy lepiej zaufać fachowcom? Odpowiedzi na te pytania, które mogą spędzać sen z powiek wielu właścicielom, znajdziesz w naszym artykule.

• Części wspólne nieruchomości a taras
• Remont tarasu – kiedy płaci wspólnota?
• Remont tarasu – kiedy płaci właściciel lokalu?
• Umowa deweloperska a własność tarasu
• Uchwały wspólnoty a odpowiedzialność za taras
• Elementy konstrukcyjne tarasu jako części wspólne
• Wyłączność użytkowania tarasu a jego status
• Koszty utrzymania tarasu w bloku
• Niejednoznaczne przepisy prawa a remonty tarasów
• Sądowe rozstrzyganie sporów o remont tarasu
• Q&A: Kto odpowiada za remont tarasu?

Analizując dane dotyczące utrzymania balkonów i tarasów w budynkach wielorodzinnych, można zauważyć pewne kluczowe punkty tarcia. Kwestia ta od lat stanowi przedmiot sporów, nierzadko trafiając na wokandę sądową. Główną przyczyną jest niejednoznaczne prawne uregulowanie przynależności balkonów i tarasów w przepisach, co przekłada się na odpowiedzialność za koszty remontów. Zgodnie z ogólną zasadą, części nieruchomości nie służące do wyłącznego użytku właścicieli lokali traktowane są jako części wspólne. W takim przypadku koszty utrzymania i remontów pokrywane są z funduszu remontowego wspólnoty lub ze środków pochodzących z kredytów zaciąganych przez wspólnotę.

Jak widać, odpowiedzialność za remont tarasu nie zawsze jest oczywista i często zależy od wielu czynników. Zdecydowana większość konstrukcji nośnych tarasu, takich jak płyta konstrukcyjna czy izolacja przeciwwodna, zazwyczaj uznawana jest za część wspólną nieruchomości. Oznacza to, że ich naprawa to domena wspólnoty mieszkaniowej, a finanse pochodzą z funduszu remontowego. Jednakże, kiedy dochodzimy do warstwy wykończeniowej, na przykład położenia płytek czy deski tarasowej, sytuacja staje się bardziej skomplikowana. Właściciel lokalu może zostać obciążony kosztami, jeśli umowa deweloperska lub późniejsze uchwały wspólnoty tak stanowią. Przykładowo, wymiana popękanych płytek na powierzchni tarasu, licząc około 300 zł za zainstalowanie mkw., może obciążyć właściciela, jeśli nie dotyczą one uszkodzeń konstrukcyjnych mających wpływ na całą budowlę.

Części wspólne nieruchomości a taras

Wielu właścicieli mieszkań zastanawia się, co właściwie kryje się pod pojęciem „części wspólne nieruchomości”. W ujęciu prawnym, zgodnie z ustawą o własności lokali, są to te elementy budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi. Do tej kategorii zaliczamy klatki schodowe, windy, dach, korytarze, a także elementy konstrukcyjne budynku, które zapewniają jego stabilność i bezpieczeństwo. Kwestia tarasu bywa bardziej zniuansowana, ponieważ jego specyfika – przyleganie do konkretnego lokalu i często jego wyłączne użytkowanie – wprowadza pewne zamieszanie.

Zobacz także: Tarasy Drewniane Inspiracje 2025: Najnowsze Trendy i Pomysły

Choć może się wydawać, że każdy taras przynależący do mieszkania jest jego prywatną przestrzenią, prawne spojrzenie na tę sprawę jest często inne. Balkony i loggie, a co za tym idzie, także tarasy, w wielu budynkach wielorodzinnych klasyfikowane są jako części wspólne. Dzieje się tak, ponieważ stanowią one integralną część konstrukcji budynku i jego zewnętrznej bryły. Nawet jeśli przez lata to konkretny właściciel dbał o jego estetykę, bazowe elementy tarasu nadal pozostają w domenie wspólnoty.

Podstawą tej interpretacji są fragmenty konstrukcyjne tarasu, z których nie korzysta wyłącznie właściciel mieszkania. Mowa tu przede wszystkim o płycie nośnej, która jest fundamentem całej konstrukcji, a także elementach mocujących, które łączą taras z bryłą budynku. Te części mają znaczenie dla bezpieczeństwa całej nieruchomości, dlatego ich utrzymanie i remonty generalnie spoczywają na barkach wspólnoty mieszkaniowej. Zrozumienie tego rozróżnienia jest kluczowe w dalszym zgłębianiu kwestii odpowiedzialności.

Warto zapamiętać, że nawet najbardziej „prywatny” taras, w świetle prawa, może być współwłasnością wszystkich mieszkańców budynku. To właśnie te elementy konstrukcyjne, które są „zewnętrzne” w stosunku do samego mieszkania, ale trwale połączone z budynkiem, stanowią sedno definicji części wspólnej w tym kontekście. To buduje grunt pod dalsze regulacje dotyczące finansowania prac remontowych.

Zobacz także: Nowoczesne tarasy z donicami: Jak stworzyć zieloną przestrzeń pełną stylu

Remont tarasu – kiedy płaci wspólnota?

Wspólnota mieszkaniowa zazwyczaj ponosi koszty remontu tych elementów tarasu, które są uznawane za części wspólne nieruchomości. Oznacza to przede wszystkim te elementy, które są integralną częścią konstrukcji budynku i służą jego stabilności oraz bezpieczeństwu – tak jak wspomniana wcześniej płyta nośna. Dotyczy to również systemów odprowadzania wody z tarasu, które, aby prawidłowo funkcjonować, muszą być w dobrym stanie technicznym, co wpływa na ochronę całego budynku przed wilgocią. Koszty takie mogą sięgnąć nawet kilkuset złotych za metr kwadratowy, w zależności od skali prac.

Uchwała Sądu Najwyższego z 2008 roku (sygn. akt III CZP 10/08) jasno wskazała, że do części wspólnych nieruchomości zalicza się te elementy konstrukcyjne balkonu, które nie są użytkowane wyłącznie przez jednego właściciela lokalu. W odniesieniu do tarasów sytuacja jest analogiczna. Oznacza to, że jeśli na przykład uszkodzenia płyty fundamentowej tarasu (koszt ok. 400-800 zł za mkw. remontu) spowodują problemy z izolacją przeciwwodną (ok. 100-250 zł za mkw.), to za ich naprawę odpowiada wspólnota, zabezpieczając środki z funduszu remontowego. Jest to ważne, by zapobiec szerszym problemom konstrukcyjnym.

Finansowanie takich przedsięwzięć odbywa się ze wspólnego funduszu remontowego, do którego co miesiąc dokładają się wszyscy mieszkańcy. Jeśli środki te są niewystarczające, wspólnota może zaciągnąć kredyt, który następnie jest spłacany przez wszystkich właścicieli lokali. Decyzja o tym, czy dany element tarasu jest częścią wspólną, często zapada na zebraniu wspólnoty lub jest odzwierciedlona w jej regulaminie. Dlatego tak ważne jest aktywne uczestnictwo w życiu swojej wspólnoty.

Warto zaznaczyć, że nawet jeśli uszkodzenia części wspólnych tarasu (jak izolacja przeciwwodna) wynikają z zaniedbań prywatnej części tarasu, odpowiedzialność za naprawę tych wspólnych elementów nadal spoczywa na wspólnocie. Oczywiście, wspólnota może próbować dochodzić roszczeń od osób odpowiedzialnych za zniszczenia, ale to już inna, bardziej złożona ścieżka prawna. Kluczowe jest to, że wspólnota musi najpierw przywrócić funkcjonalność części wspólnych.

Remont tarasu – kiedy płaci właściciel lokalu?

Właściciel lokalu zazwyczaj ponosi koszty remontu tych elementów tarasu, które stanowią jego wyłączną własność lub są integralnie związane z indywidualnym użytkowaniem mieszkania. Dotyczy to przede wszystkim warstwy wykończeniowej, takiej jak położone płytki, deski tarasowe, czy materiały izolacyjne widoczne na powierzchni, o ile nie wpływają one na konstrukcję budynku i nie są częścią wspólnej instalacji odprowadzania wody. Przykładowo, wymiana spękanych płytek tarasowych, które same w sobie nie zagrażają konstrukcji nośnej, to koszt po stronie właściciela.

Jeśli mówimy o przykładowych kosztach, położenie nowej warstwy płytek tarasowych może wynosić od 200 do 600 zł za metr kwadratowy, w zależności od wybranego materiału i sposobu montażu. Podobnie, instalacja deski kompozytowej na już istniejącym podłożu, bez ingerencji w konstrukcję tarasu, to zazwyczaj wydatek właściciela. Warto zawsze dokładnie sprawdzić umowę deweloperską oraz uchwały wspólnoty, które mogą precyzyjnie określać podział odpowiedzialności.

Należy jednak pamiętać o subtelnej granicy: jeśli wybór konkretnego materiału wykończeniowego przez właściciela w przeszłości doprowadził do uszkodzenia części wspólnych, na przykład przez niewłaściwe odprowadzenie wody z jego powierzchni, cała sytuacja może się skomplikować. Wtedy mimo braku bezpośredniej odpowiedzialności za remont warstwy wykończeniowej, właściciel może zostać obciążony kosztami naprawy elementów wspólnych, jeśli będzie to udowodnione.

Kluczowe jest więc rozróżnienie między tym, co stanowi integralną część konstrukcji budynku, a tym, co jest jedynie estetycznym wykończeniem służącym konkretnemu lokalowi. Gdy jakaś część tarasu jest używana wyłącznie przez jednego mieszkańca, a jej uszkodzenie nie wpływa na bezpieczeństwo całej nieruchomości czy funkcjonalność jej wspólnych części, odpowiedzialność za jej naprawę najczęściej spoczywa na tym właśnie mieszkańcu.

Umowa deweloperska a własność tarasu

Umowa deweloperska to fundament, na którym opiera się całe dalsze rozumienie praw i obowiązków związanych z własnością mieszkania, w tym również z przynależnymi do niego tarasami. Podczas zakupu mieszkania „od projektu”, szczególnie na etapie budowy, kluczowe jest zapoznanie się z zapisami umowy dotyczącymi przynależności i odpowiedzialności za poszczególne elementy nieruchomości. Czasem już na tym etapie specyfika tarasu jest jasno sprecyzowana, co pozwala uniknąć późniejszych nieporozumień i sporów.

W wielu umowach deweloperskich tarasy, podobnie jak balkony i loggie, są definiowane jako części wspólne nieruchomości. Jednak mogą istnieć zapisy, które przyznają wyłączne prawo do korzystania z tarasu konkretnemu właścicielowi lokalu, nie zmieniając jednocześnie jego statusu jako części wspólnej w sensie konstrukcyjnym i własnościowym. Taka klauzula może mieć jednak wpływ na interpretację odpowiedzialności za remonty nawierzchni. Gdyby umowa zawierała wyraźne postanowienie, że to właściciel lokalu odpowiada za „wykończenie” tarasu, oznacza to, że materiały takie jak płytki czy deska tarasowa – to już jego domena.

Bywa, że w umowie deweloperskiej zapisy są bardziej szczegółowe i wskazują, które elementy tarasu są częścią wspólną, a które wyłączną. Na przykład, płyta konstrukcyjna i izolacja mogą być uznane za elementy wspólne, podczas gdy balustrada czy nawet sama nawierzchnia tarasu mogą należeć do właściciela lokalu. Znając te postanowienia, można jasno określić, jakie prace remontowe, np. naprawa izolacji przeciwwodnej za ok. 100-250 zł/mkw., obciążą wspólnotę, a jakie remont warstwy wierzchniej, który może kosztować od 200 do 600 zł/mkw. przy wyborze płytek, spadną na właściciela.

Niezwykle ważne jest, aby bardzo uważnie przeczytać ten fragment umowy deweloperskiej dotyczący przynależności tarasów. W przypadku niejasności, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. Dobrze napisana umowa to podstawa transparentnych relacji i precyzyjnego określenia finansowych obowiązków względem tarasu, a tym samym uniknięcie przyszłych, kosztownych sporów z sąsiadami i wspólnotą.

Uchwały wspólnoty a odpowiedzialność za taras

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej stanowią kluczowy dokument określający zasady funkcjonowania i zarządzania nieruchomością wspólną. W kontekście remontów tarasów, mogą one precyzować, które elementy tarasu są traktowane jako części wspólne, a które podlegają wyłącznej odpowiedzialności właściciela lokalu. Często, nawet jeśli prawo generalnie klasyfikuje pewne elementy jako wspólne, uchwała wspólnoty może wnieść dodatkowe lub wręcz odmienne uregulowania, które są wiążące dla wszystkich mieszkańców.

Właściciele lokali mają prawo brać udział w procesie decyzyjnym dotyczącym między innymi właśnie kwestii remontów i utrzymania nieruchomości wspólnej. Zebranie wspólnoty mieszkaniowej jest miejscem, gdzie mogą zostać podjęte uchwały w sprawie zasad finansowania prac remontowych tarasów. Na przykład, wspólnota może ustalić, że koszty renowacji balustrady (której cena może wahać się od 300 do 700 zł za metr bieżący) będą dzielone proporcjonalnie między właścicieli lokali wychodzących na dany taras, jeśli nie pokrywa ich fundusz remontowy. Taka decyzja ma realny wpływ na to, kto faktycznie poniesie wydatki.

Przykładem takiej sytuacji może być uchwała wspólnoty, która w przeszłości przyznała właścicielom wyłączne prawo do aranżacji i utrzymania nawierzchni tarasu na własny koszt. Wówczas, mimo że konstrukcja pod nią jest częścią wspólną, to wymiana tej nawierzchni, na przykład drewnianej deski tarasowej liczonej w przedziale 200-600 zł/mkw., pozostanie po stronie właściciela lokalu. Jest to mechanizm, który pozwala dostosować zasady do specyfiki konkretnego budynku i potrzeb mieszkańców.

Regularne przeglądanie protokołów zebrań wspólnoty i uchwał jest więc nie tylko obowiązkiem, ale i najlepszą metodą na uniknięcie nieporozumień. Warto wiedzieć, jakie decyzje zostały podjęte, ponieważ one kreują rzeczywisty stan prawny i finansowy w obrębie wspólnoty. Gdyby w regulaminie wspólnoty znalazł się zapis o podziale kosztów utrzymania balkonu, wówczas należy się do niego stosować, o ile jest zgodny z prawem.

Elementy konstrukcyjne tarasu jako części wspólne

Kluczowym argumentem dla przyznania wspólnoty mieszkaniowej odpowiedzialności za remont tarasu są elementy konstrukcyjne. Mowa tu przede wszystkim o płycie nośnej tarasu, która jest fundamentem całej konstrukcji i stanowi jej nierozerwalną część, a jej wytrzymałość jest kluczowa dla bezpieczeństwa budynku. Koszt jej remontu może sięgać od 400 do 800 zł za metr kwadratowy, w zależności od zakresu prac i materiałów.

Kolejnym istotnym elementem, który zazwyczaj klasyfikowany jest jako część wspólna, jest izolacja przeciwwodna tarasu. Jej zadaniem jest ochrona konstrukcji budynku przed szkodliwym działaniem wilgoci, która może prowadzić do degradacji betonu, zbrojenia czy innych materiałów, a w konsekwencji do poważnych wad strukturalnych. Koszt wykonania prawidłowej izolacji przeciwwodnej to inwestycja rzędu 100-250 zł za mkw. Jej prawidłowe funkcjonowanie jest niezbędne dla długowieczności całej nieruchomości.

Systemy odprowadzania wody, takie jak rynny czy odwodnienia liniowe, również należą do części wspólnych. Skuteczne odprowadzenie deszczówki zapobiega gromadzeniu się wilgoci na powierzchni tarasu, co ma bezpośredni wpływ na stan izolacji i konstrukcji nośnej. Koszt prac związanych z udrożnieniem lub wymianą dessesystemów może wynieść od 150 do 300 zł za metr bieżący, co również obciąża budżet wspólnoty.

Znając ten podział, łatwiej jest zrozumieć, dlaczego w wielu przypadkach to właśnie wspólnota mieszkaniowa inicjuje i finansuje remont tarasów. Skoro elementy stanowiące o integralności i bezpieczeństwie całego budynku wymagają naprawy, środki na ten cel powinny pochodzić z ogólnego funduszu remontowego, który zasilany jest przez wszystkich właścicieli lokali, proporcjonalnie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wyłączność użytkowania tarasu a jego status

Sam fakt, że dany taras jest użytkowany wyłącznie przez jednego właściciela lub grupę właścicieli konkretnych lokali, nie przekreśla automatycznie jego statusu jako części wspólnej nieruchomości. Prawo rozróżnia bowiem prawo własności od prawa do wyłącznego użytkowania. Nawet jeśli od początku istnienia budynku to konkretny właściciel korzysta z tarasu, jak ze swojego prywatnego „ogródka”, to prawnie nadal może być on częścią wspólną.

Taki podział sprawia, że odpowiedzialność za remont tarasu nie zawsze jest tak oczywista. Jeśli na przykład warstwa wierzchnia tarasu, taka jak płytki czy panele, ulegnie zniszczeniu, a nie stanowi ona elementu konstrukcyjnego ani kluczowego dla odprowadzania wody, wówczas większość interpretacji prawnych wskazuje na odpowiedzialność właściciela lokalu. Koszt wymiany takich elementów może sięgnąć od 200 do 600 zł za mkw., w zależności od materiału.

Jednak nawet w sytuacji wyłącznego użytkowania, jeśli uszkodzenie tych prywatnych warstw doprowadzi do naruszenia integralności części wspólnych – na przykład przez przenikającą wodę – to już konsekwencje spadną na wspólnotę. Wtedy mimo pierwotnej odpowiedzialności właściciela za warstwę wykończeniową, wspólnota musi naprawić szkody na elementach konstrukcyjnych lub izolacji przeciwwodnej, co oznacza dodatkowe koszty rzędu 400-800 zł/mkw. za płytę nośną i 100-250 zł/mkw. za izolację.

Prawo jasno mówi, że nieruchomości wspólne to te części budynku, które „nie służą WYŁĄCZNIE do użytku właścicieli lokali”. W tym kontekście balkon czy taras nie zawsze wpisuje się idealnie w tę definicję, ponieważ są one najczęściej używane przez konkretnych mieszkańców. Dlatego tak ważna jest dokładna analiza dokumentacji nieruchomości oraz ewentualnych późniejszych uchwał wspólnoty, które mogą doprecyzować zasady.

Koszty utrzymania tarasu w bloku

Koszty utrzymania tarasu w bloku wielorodzinnym to temat, który budzi wiele emocji, a ich podział często staje się przyczyną konfliktów między mieszkańcami a zarządcami nieruchomości. Podstawą rozliczeń jest zazwyczaj podział na części wspólne i te przynależne do lokalu. Elementy konstrukcyjne, panele podłogowe, izolacje przeciwwodne czy systemy odwodnienia – to wszystko wpływa na ostateczny rachunek ponoszony przez całą wspólnotę lub tylko przez właściciela danego lokalu.

Przykładowo, jeśli płyta betonowa tarasu (koszt około 400-800 zł za mkw. remontu) wymaga naprawy, odpowiedzialność zazwyczaj spoczywa na wspólnocie jako zarządcy części wspólnych. Podobnie jest z izolacją przeciwwodną (100-250 zł za mkw.), która chroni budynek przed wilgocią. Jednakże, gdy mówimy o warstwie wykończeniowej, takiej jak płytki tarasowe czy deska kompozytowa (koszt 200-600 zł za mkw. wykonania), odpowiedzialność może przejść na właściciela lokalu, jeśli tak stanowi umowa deweloperska lub uchwała wspólnoty.

Warto pamiętać również o bieżącym utrzymaniu, które obejmuje między innymi dbanie o drożność systemów odprowadzania wody czy usuwanie zanieczyszczeń. Te pozornie drobne czynności, jeśli są zaniedbane, mogą prowadzić do poważniejszych uszkodzeń elementów konstrukcyjnych i tym samym generować wyższe koszty w przyszłości. Przykładowo, zablokowane odwodnienia (koszt naprawy od 150 do 300 zł za metr bieżący) mogą skutkować zaleganiem wody i uszkodzeniem izolacji.

Kalkulacja faktycznych kosztów utrzymania tarasu powinna być zawsze poprzedzona analizą stanu technicznego i określeniem zakresu niezbędnych prac. W przypadku wątpliwości co do podziału odpowiedzialności finansowej, zawsze warto sięgnąć do dokumentacji prawnej swojej nieruchomości lub skonsultować się z zarządcą budynku albo prawnikiem.

Niejednoznaczne przepisy prawa a remonty tarasów

Nie da się ukryć, że polskie prawo, choć stara się obejmować wszelkie aspekty życia, w pewnych kwestiach pozostaje niejednoznaczne. Remonty tarasów w budynkach wielorodzinnych są jednym z takich obszarów, gdzie brak precyzyjnych regulacji często prowadzi do sporów między właścicielami lokali a wspólnotami mieszkaniowymi. Zmienne definicje tego, co stanowi część wspólną, a co wyłączną, potrafią być prawdziwą łamigłówką.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, części wspólne to te, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi. Wydaje się jasne, prawda? Ale jak pogodzić to z faktem, że taras, choć częściowo integralnie związany z budynkiem, jest przecież użytkowany przez jednego lokatora, który może np. dbać o jego estetykę, pielęgnując rośliny. Spory bywają tu na porządku dziennym, a ich rozstrzygnięcie często wymaga analizy konkretnych przypadków.

Sytuacja komplikuje się, gdy bierzemy pod uwagę przykładowe koszty remontu tarasu. Naprawa samej płyty konstrukcyjnej, która może kosztować od 400 do 800 zł za mkw., zazwyczaj leży po stronie wspólnoty. Jednak wymiana warstwy wierzchniej, jak płytki czy deska tarasowa, to już koszt rzędu 200-600 zł za mkw. i tutaj przepisy bywają mniej klarowne, a decyzje zależą od zapisów w umowie deweloperskiej lub uchwałach wspólnoty.

Ta niejasność prawna rodzi konieczność szukania rozwiązań „na miejscu”, poprzez uchwały wspólnoty lub indywidualne uzgodnienia. Uchwała Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 10/08, która zajmowała się podobną problematyką balkonów, próbowała nieco rozjaśnić sytuację, wskazując na elementy konstrukcyjne jako wspólne. Jednak każdy taras ma swoją unikalną konstrukcję i sposób użytkowania, co sprawia, że uniwersalnej odpowiedzi niestety nie ma.

Sądowe rozstrzyganie sporów o remont tarasu

Gdy rozmowy i negocjacje z zarządem wspólnoty lub innymi właścicielami nie przynoszą rezultatu, a kwestia remontu tarasu staje się punktem zapalnym, droga sądowa staje się nieunikniona. Niejednoznaczne przepisy prawa i różna interpretacja zapisów umów deweloperskich często prowadzą do sytuacji, gdzie tylko sąd jest w stanie ostatecznie rozstrzygnąć, kto ponosi odpowiedzialność za konkretne prace remontowe i kto powinien pokryć ich koszt. To droga czasochłonna i kosztowna, dlatego zawsze warto próbować rozwiązać problem polubownie.

Podczas rozstrzygania takich sporów, sądy biorą pod uwagę szereg czynników. Kluczowe są tutaj wszelkie dokumenty – od umowy deweloperskiej, poprzez uchwały wspólnoty, aż po stan techniczny samego tarasu. Ważną rolę odgrywają opinie biegłych sądowych, którzy analizują konstrukcję tarasu, stan izolacji przeciwwodnej (koszt ok. 100-250 zł/mkw.), systemy odprowadzania wody (naprawa od 150 do 300 zł/mb) czy integralność płyty nośnej (remont od 400-800 zł/mkw.). Ich ekspertyza pomaga ustalić, które elementy faktycznie stanowią część wspólną.

Często sąd opiera się na wcześniejszych orzeczeniach, w tym na wspomnianej uchwale Sądu Najwyższego z 2008 roku dotyczącej balkonów, która stanowi pewien precedens dla innych podobnych konstrukcji zewnętrznych. Ustalenie, czy naruszenie dotyczy elementów konstrukcyjnych, czy też wyłącznie warstwy wykończeniowej (np. płytki tarasowe, koszt ok. 200-600 zł/mkw.), jest kluczowe dla określenia odpowiedzialności.

Dochodzenie swoich praw na drodze sądowej wymaga cierpliwości i zgromadzenia odpowiednich dowodów. Zanim jednak podejmie się tak radykalne kroki, warto upewnić się, że wyczerpano wszystkie dostępne możliwości polubownego rozwiązania sporu – od mediacji po dodatkowe zebrania z udziałem zarządcy nieruchomości czy nawet prawnika.

Q&A: Kto odpowiada za remont tarasu?

• Pytanie: Czy balkony i tarasy w budynkach wielorodzinnych zawsze są traktowane jako części wspólne nieruchomości?

  Odpowiedź: Co do zasady, balkony i tarasy w budynkach wielorodzinnych są traktowane jako części wspólne nieruchomości. Jednak nie zawsze tak jest. Kluczowe znaczenie mają postanowienia zawarte na etapie ustanawiania odrębnej własności lokali oraz zapisy w umowie zakupu mieszkania od dewelopera. Warto zaznaczyć, że Sąd Najwyższy w jednej ze swoich uchwał wskazał, że do nieruchomości wspólnych można zaliczyć jedynie niektóre elementy konstrukcji balkonu – te, z których nie korzysta wyłącznie nabywca mieszkania, czyli tzw. „części zewnętrzne balkonu”, trwale połączone z budynkiem.

• Pytanie: Kto ponosi koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości, w tym elementów konstrukcyjnych tarasu?

  Odpowiedź: Za utrzymanie części wspólnych nieruchomości, w tym związanych z nimi kosztów remontów, przebudowy i konserwacji, odpowiada wspólnota mieszkaniowa lub zarządca. Finansowanie tych działań pochodzi zazwyczaj z funduszu remontowego lub kredytów zaciąganych przez wspólnotę.

• Pytanie: W jakich sytuacjach właściciel mieszkania może być odpowiedzialny za remont tarasu?

  Odpowiedź: Chociaż zazwyczaj koszty remontu części wspólnych ponosi wspólnota, istnieją sytuacje, w których odpowiedzialność może spoczywać na właścicielu mieszkania. Wynika to z faktu, że balkony i tarasy są użytkowane tylko przez właścicieli lub najemców przyległego lokalu mieszkalnego. Dlatego, jeśli umowa z deweloperem lub statut wspólnoty stanowi inaczej, lub remont dotyczy elementów, z których korzysta wyłącznie właściciel, koszty mogą obciążyć jego.

• Pytanie: Czy istnieją przepisy prawne precyzujące, kto odpowiada za remont tarasu w bloku?

  Odpowiedź: Kwestia przynależności balkonów i tarasów w przepisach prawa nie jest jednoznacznie uregulowana, co często prowadzi do sporów między wspólnotami a właścicielami lokali. Kluczowe jest dokładne sprawdzenie dokumentacji prawnej dotyczącej nieruchomości, w tym umowy zakupu mieszkania, oraz ewentualnych uchwał wspólnoty.