Czy balkon wlicza się do podatku od nieruchomości? Przepisy

Na pytanie, czy balkon wlicza się do podatku od nieruchomości, odpowiedź brzmi: nie. Podatek za mieszkanie lub dom liczy się od powierzchni użytkowej, a balkon, loggia i taras do niej nie należą. Zasada obejmuje właścicieli mieszkań w blokach i domów jednorodzinnych, także przy dużym balkonie. Za balkon można zapłacić tylko w innych opłatach, np. za zajęcie pasa drogowego albo w rozliczeniu spółdzielni.

• Dlaczego balkon nie wlicza się do podatku od nieruchomości?
• Co nie wchodzi do podstawy podatku: balkon, loggia, taras i skosy
• Ile wynosi podatek z balkonem i bez niego? Przykład obliczenia
• Kiedy balkon zmienia rozliczenie? Reguła decyzyjna
• Jakie opłaty za balkon nie są podatkiem od nieruchomości?
• Jak podać metraż w informacji IN-1, gdy mieszkanie ma balkon?

Dlaczego balkon nie wlicza się do podatku od nieruchomości?

Podstawą opodatkowania budynku lub lokalu jest jego powierzchnia użytkowa, a przy gruncie powierzchnia działki. Reguluje to ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Stawkę na dany rok uchwala rada gminy, ale nie może przekroczyć stawki maksymalnej ogłaszanej przez Ministra Finansów.

Do powierzchni użytkowej należą pomieszczenia wewnątrz lokalu: pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój i korytarze. Polska Norma PN-ISO 9836, stosowana przy obliczaniu powierzchni mieszkań, nie zalicza do niej powierzchni zewnętrznych, bo balkon nie jest pomieszczeniem na stały pobyt ludzi. Dlatego karta lokalu podaje dwie liczby, np. „52 m² + 6 m² balkonu”, a podatek dotyczy tylko pierwszej. Balkon może za to pojawić się w powierzchni całkowitej lokalu, która jest pojęciem szerszym i do podatku się jej nie przenosi.

Czy balkon wlicza się do powierzchni mieszkalnej?

Nie. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów w art. 2 ust. 1 pkt 7 definiuje powierzchnię użytkową lokalu i pomija w niej balkony, tarasy i loggie, a także m.in. pralnie, suszarnie i wózkownie. Narodowy Spis Powszechny 2021 również nie wliczał balkonów do powierzchni użytkowej mieszkań, nawet zabudowanych. To definicje spoza przepisów podatkowych, ale traktują balkon tak samo.

Co nie wchodzi do podstawy podatku: balkon, loggia, taras i skosy

Do podstawy podatku nie wpisuje się żadnej powierzchni zewnętrznej, a niskie części pomieszczeń liczy się częściowo albo wcale. Z zasad liczenia podatku od nieruchomości wynika, że pełną powierzchnię liczy się przy wysokości powyżej 2,2 m, połowę przy 1,4-2,2 m, a części niższych niż 1,4 m nie liczy się wcale.

Niektóre poradniki podają jeden próg 2 m. Opisują wtedy powierzchnię według warunków technicznych budynków, a przy podatku obowiązują progi 1,4 i 2,2 m. Różnice konstrukcyjne między balkonem, loggią i tarasem opisuje tekst definicja balkonu.

Czy taras wlicza się do podatku od nieruchomości?

Nie, taras jest powierzchnią zewnętrzną i podlega tej samej zasadzie co balkon. Taras na gruncie przy domu leży na działce, którą opodatkowuje się od całej jej powierzchni, więc nie tworzy osobnej pozycji w podatku. Metraż tarasu w innych rozliczeniach omawiają teksty czy taras wlicza się do powierzchni mieszkania oraz taras a powierzchnia całkowita.

Ile wynosi podatek z balkonem i bez niego? Przykład obliczenia

Kwota podatku to powierzchnia użytkowa razy stawka gminy, więc balkon jej nie zmienia. Z zestawienia stawek maksymalnych na 2026 rok wynika, że dla budynków mieszkalnych górna granica to 1,25 zł za 1 m², a rada gminy może uchwalić stawkę niższą.

Przykład: mieszkanie ma 62 m² powierzchni użytkowej, balkon 8 m² i loggię 4 m². Podstawa to 62 m², więc przy stawce maksymalnej podatek wynosi 62 × 1,25 zł = 77,50 zł rocznie. Po błędnym doliczeniu balkonu i loggii w informacji znalazłoby się 74 m², a podatek wzrósłby do 92,50 zł, czyli o 15 zł rocznie.

Przykład dla domu z poddaszem użytkowym i balkonem (wymiary przyjęte przez czytelnika):

Przy stawce maksymalnej podatek za budynek wynosi 122 m² × 1,25 zł = 152,50 zł rocznie. Balkon i taras (24 m²) nie zmieniają tej kwoty, a skosy obniżają podstawę o 20 m² względem zmierzonych 142 m² wnętrz.

Kiedy balkon zmienia rozliczenie? Reguła decyzyjna

• Balkon otwarty, wysunięty poza bryłę budynku: nie doliczasz go do powierzchni użytkowej.
• Loggia albo balkon zabudowany szybami: nadal nie dodajesz ich do metrażu, tak jak w definicji z ustawy o ochronie praw lokatorów i w spisie powszechnym.
• Jeśli przebudowa włącza balkon do pokoju lub kuchni albo zmienia sposób użytkowania tej części, zgłoś zmianę w urzędzie gminy i ustal tam sposób liczenia nowej powierzchni.
• Część mieszkania zajęta na działalność gospodarczą ma wyższą stawkę (maksymalnie 35,53 zł za 1 m² w 2026 r.), ale balkon i tu nie dodaje metrów.
• Gdy balkon wisi nad chodnikiem lub ulicą, zapytaj zarząd dróg, czy miasto pobiera opłatę za zajęcie pasa drogowego.

Jakie opłaty za balkon nie są podatkiem od nieruchomości?

Tak zwany podatek od balkonu to opłata za zajęcie pasa drogowego, pobierana przez zarząd dróg na podstawie ustawy o drogach publicznych. Obejmuje balkony, loggie, schody, pochylnie, a nawet ocieplenie budynku wchodzące w przestrzeń nad chodnikiem lub jezdnią, bo wyroki sądów zaliczają do pasa drogowego także przestrzeń nad nim. W Poznaniu stawki dla nowych budynków określiła uchwała rady miasta, a podobne opłaty opisywano w Lublinie, Krakowie, Szczecinku i Gliwicach.

Inną sprawą są rozliczenia w spółdzielni. W 2023 r. mieszkańcy Otwockiej Spółdzielni Mieszkaniowej zgłaszali, że w opłatach za centralne ogrzewanie liczono im metraż balkonów, czemu spółdzielnia zaprzeczała. Przy stawce 3,54 zł za 1 m² miesięcznie balkon 3 m² podnosi taki rachunek o ok. 127 zł rocznie (3,54 zł × 3 m² × 12 = 127,44 zł), więc metraż w rozliczeniu porównaj z powierzchnią użytkową z dokumentów lokalu.

Czy balkon jest częścią wspólną nieruchomości?

To, czy balkon jest częścią lokalu, czy częścią wspólną budynku, ustalisz w księdze wieczystej lokalu i w dokumentach wspólnoty lub spółdzielni. Odpowiedzialność za naprawy omawia tekst kto odpowiada za przeciekający balkon. W obu przypadkach balkon nie wchodzi do powierzchni użytkowej mieszkania.

Jak podać metraż w informacji IN-1, gdy mieszkanie ma balkon?

1. Weź powierzchnię użytkową z karty lokalu lub umowy; metrów balkonu podanych osobno nie dodawaj.
2. W domu zmierz pomieszczenia po wewnętrznych krawędziach ścian i podziel je według wysokości: powyżej 2,2 m, 1,4-2,2 m i poniżej 1,4 m.
3. Wykaż osobno część mieszkalną i część zajętą na działalność gospodarczą, jeśli taka jest.
4. Osoba fizyczna składa informację IN-1, a osoba prawna deklarację DN-1, u wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego dla położenia nieruchomości.
5. Obowiązek podatkowy zaczyna się pierwszego dnia miesiąca po miesiącu nabycia lokalu i wygasa z końcem miesiąca, w którym lokal sprzedano.